Земля новгородская: где, что и почём?
Все больше знакомых мне новгородцев выбирается из панельных коробок, именуемых квартирами, поближе к земле, отваживаясь на строительство собственного дома.
Подтверждает это наблюдение и официальная статистика: на долю индивидуального строительства в области приходится ни много ни мало 58,1% (по итогам 2012 года, 52,3% - в 2011) от общего ввода жилья.
Специально для тех, кто решается на такой ответственный шаг, как покупка земли и строительство индивидуального жилища, «Ваши новости» подготовили обзор цен на земельные участки в Новгородском районе, а также советы специалистов о том, как не стать в дальнейшем участником земельных споров, которые, как показывает практика, вещь долгая, страшная, и, как не прискорбно, для новгородцев довольно вероятная.
Чем позже - тем дороже
Сегодня купить стандартный участок земли в ближайшем к областному центру пригороде размером 15 соток можно в среднем за 450 тысяч рублей. Если постараться, то можно найти и более бюджетный вариант.
- Самые популярные участки – в районе Хутыни: и до города близко и виды очень красивые, цены на участки здесь колеблются в районе 400 - 450 тысяч рублей. В скором времени туда должны провести газ, и уже тогда земля подорожает раза в два, - рассказали «Вашим новостям» в агентстве недвижимости «Гранд». – В Волотово – 800 тыс. рублей.
В Поозерье можно купить участок за 300-350 тысяч рублей, и дороже: чем ближе к Ильменю, тем соответственно ближе ценник подбирается к миллиону рублей за те же сотки.
В Броннице, Пролетарии, Белой горе (московское направление) – 300-350 тысяч рублей. По той же цене можно купить участок в Дубровке, Кирилловке (за Савино).
В Ермолине и Плетнихе - 400 тысяч рублей (там, по словам риэлторов, достаточно сыро, сказывается близость леса), в Новой Мельнице уже дороже – 800-900 тыс. рублей.
В Стрелке (перед Кречевицами) за те же 15 соток берут 250-300 тысяч рублей; в Григорове – 500 (есть участки за 600-700 тысяч).
Конечно, можно приобрести участок и в черте города, правда, этой земли осталось не много. За 5-6 соток городской земли у Вас попросят 2,5 миллиона рублей – такие расценки на землю в районе Центрального рынка, улицы Каберова-Власьевской, а также на Орловской и улице Мусы Джалиля.
Изучайте документы
- Вокруг города есть район, который сейчас интенсивно развивается. Самые интересное и востребованное Волотовское поселение – направления Хутыни, Зарелья, Шолохово и Кунино. Да и по генплану можно посмотреть: населенные пункты были значительно меньше, и сейчас они увеличиваются. Можно говорить, что у земли востребованность достаточно большая, - подтверждает тенденцию начальник Управления архитектуры и градостроительства Новгородской области Валентина Захаркина.
В кабинете у бывшего главного архитектора Великого Новгорода среди множества карт висит и карта Волотовского сельского поселения, так как по нему, по словам Валентины Васильевны, больше всего сейчас возникает вопросов:
«Вообще мы встречались с главами всех поселений Новгородского района, для того, чтобы определить, в каком направлении они движутся и какие есть типовые нарушения в генеральных планах, чтобы они обратили на это внимание… Какие изменения надо вносить, ведь законодательство меняется и мы за ним уже спешим».
По словам специалиста, нарушений не очень много. Скорее всего, не было понимания того, для чего все это делается. Сейчас перед администрациями стоит задача провести учет особо ценных земель сельхозназначения, также необходимо определить зоны подтопления.
- И если участок находится, скажем, в зоне опасного влияния, там не нужно рекомендовать строительство. Мы сейчас еще раз запросили у МЧС информацию, а также в Невско-Ладожском бассейном водном управлении, где по их данным подтапливаются территории. Потому мы рекомендуем там, где есть проблемные земельные участки, внести изменения в генпланы. Кроме того, мы должны иметь кадастровый учет всех объектов культурного наследия, должны определиться с границами и охранными зонами. Это огромнейшая работа, которую нужно делать, в том числе и комитету культуры. К сожалению, полной информации, чтобы глава мог посмотреть вместе с проектировщиками, в глобальном виде пока нет, - сетует архитектор.
Обратили внимание глав поселений и на схемы, связанные с линейными объектами: а это дороги и инженерные сети – они должны быть установлены в пределах, так называемых красных линий. Эти коридоры должны быть выделены, независимо от права собственности земли.
«Мы должны понимать, где у нас в перспективе будут дороги и инженерные сети. Пока жестких претензий Минрегион не выставлял, работа в сельских поселениях с генпланами продолжается (есть на это еще 2014-15 годы). Работа по описанию границ поселений должна быть закончена до 2018 года. Эта глобальная работа идет по всей России», - подчеркнула собеседница.
Лазейка в законе
Как будет развиваться та или иная территория должен знать и глава муниципального района, и глава самого поселения:
- Где будут люди работать, где отдыхать, где будут располагаться спортивные, культурные объекты, и друг другу всё это не должно мешать, - продолжает Валентина Захаркина. - Разработка проектов планировки и проектов межевания – это и обязательства муниципалитетов, но это могут быть и обязательства собственников земли. Мы должны друг к другу относиться с большим уважением. Если у тебя большой надел земли, ты понимаешь, что кроме прибыли, ты еще создаешь условия для проживания людей.
Но нередко новгородцы пользуются нестыковкой двух законодательств – Градостроительного кодекса и Земельного, условиями постановки на кадастровый учет. И, хотя, деление земельного участка возможно при условии обеспечения его отдельным проездом, и прописанных минимальных размерах земельного участка, тем не менее, участок нужно не просто делить, но и понимать, где будет ходить дорога, коммуникации, общая площадка для отдыха и т.д.
- Тогда это цивилизованный подход к планировке. Сегодня закрепления обязательств за собственником однозначного не было. Человек получил паи и разделил их на земельные участки, продал, каждый собственник начал что-то строить. Но, если мы будем думать только о своей прибыли и о том, что у муниципалитетов сегодня нет денег, чтобы разработать проект планировки, получится хаос. Что и произошло в Хутыни, - уверяет Валентина Васильевна.
И, хотя, земля эта востребована, с покупкой участка там нужно быть осторожными: активно раскупаемая новгородцами земля может принести своим владельцам серьезную головную боль и земельные споры уже в недалеком будущем. Так как отдавать добровольно под прокладку коммуникаций куски земли, купленной за собственные деньги, вряд ли кто захочет (если только власти не предложат взамен равноценные участки).
К слову, аналогичные земельные споры были по Ермолинскому и Григоровскому поселению (в последнем их было значительно меньше).
Проверять и перепроверять
Пока рассчитывать, что увещевания проймут сердца продавцов земли, особо не приходится, потому специалисты дают такой совет:
- Каждый, кто решил начать строительство или приобрести земельный участок в Новгородском районе должен, в первую очередь, обратиться в администрацию муниципального района, например в отдел архитектуры, где можно посмотреть генплан и правила землепользования и застройки, так же там можно получить информацию по назначению земельных участков. Можно обратиться напрямую и к главе поселения. И четко определить, какой участок вам предлагают, что там предусмотрено, и определиться со своими возможностями.
И, если прочитать пояснительные записки к градостроительной документации бывает сложно, то уж изучить карты генплана под силу многим. Более того, на сайтах поселений можно найти документацию в электронном виде.
Замок в пределах документа
Стоит помнить и о еще одном нюансе: даже купив кусок земли, построить то, что душе угодно – Вы не сможете. Замок Вашей мечты будет ограничен теми нормами, которые прописаны градостроительными документами той или иной территории.
- Если генплан – это документ, в котором определены функциональные зоны (где будет жилая зона, зона для сельского хозяйства, рекреационная и т.д.), то в правилах землепользования и застройки четко прописывается, что можно строить. Скажем, в жилой зоне, этими документами регламентируется этажность, коэффициент застройки, какие хозяйственные постройки там могут быть (может быть прописана необходимость парковки), и процент озеленения.
Фото Татьяны Яковенко; vndoma.ru
Источник: Ваши Новости
